Hoe je all-in kosten, ARV, herfinanciering en achterblijvend eigen geld berekent bij een BRRRR-deal.
BRRRR staat voor buy, rehab, rent, refinance, repeat. De hele strategie valt of staat bij twee getallen: je all-in kosten en de ARV, de waarde na renovatie.
Aankoopprijs plus renovatie plus closing costs plus holdingkosten tijdens de verbouwing (rente, belasting, verzekering, nutsvoorzieningen). Vergeet de holdingperiode niet: drie maanden extra vertraging kost echt geld.
Gebruik verkochte, vergelijkbare panden in dezelfde buurt, bij voorkeur binnen zes maanden en met een vergelijkbare oppervlakte. Kavvl haalt die sold comps op en rekent er een prijs per vierkante voet uit.
Een bank leent doorgaans 75 tot 80 procent van de ARV en toetst daarbij op DSCR, meestal minimaal 1,20. De laagste van die twee uitkomsten bepaalt je nieuwe lening, minus de closing costs van de refinance.
Trek je nieuwe lening af van je all-in kosten. Wat overblijft is het eigen geld dat in de deal blijft zitten; dat bedrag bepaalt je cash-on-cash rendement. Blijft er nul over, dan kun je hetzelfde geld opnieuw inzetten.
Zit je all-in onder 75 procent van de ARV, dan haal je bij een normale refinance vrijwel al je geld eruit. Boven 85 procent wordt het krap.
Kort samengevat
BRRRR is rekenwerk, geen geluk. Als all-in en ARV kloppen, volgt de rest bijna automatisch.
Data uit publieke bronnen en gelicentieerde feeds. Geen beleggingsadvies.