Hoe je een balloondatum doorrekent en of herfinancieren of verkopen in jaar 5 meer oplevert.
Bijna elke creative-finance deal heeft een einddatum: de balloon. Op die datum moet de restschuld in één keer weg, meestal via herfinanciering of verkoop.
Bij annuïtaire aflossing over 30 jaar heb je na 5 jaar pas een klein deel afgelost; bij alleen rente niets. Reken dus met de werkelijke restschuld, niet met een gevoel.
Zet beide scenario's naast elkaar: bij verkopen houd je de opbrengst min verkoopkosten (meestal 6 tot 9 procent) min restschuld. Bij herfinancieren haal je belastingvrij geld eruit, houd je het pand en blijft de huur doorlopen, maar stijgt je maandlast.
Je betaalt geen verkoopkosten en geen belasting op de opbrengst, en je houdt de toekomstige waardegroei. Het valt alleen tegen als de nieuwe rente je cashflow of DSCR onder water duwt.
Spreek een balloon van minstens 5 jaar af, leg een verlengingsoptie vast en houd rekening met een scenario waarin de waarde niet stijgt. Kavvl rekent het schema, de balloon en beide exits per jaar voor je door.
Kort samengevat
Een balloon is geen probleem zolang je hem hebt doorgerekend. Bepaal vóór je bod welke exit je gaat gebruiken.
Data uit publieke bronnen en gelicentieerde feeds. Geen beleggingsadvies.